Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku

Koupě pozemku je při stavbě domu velkou investicí zvlášť dnes, když se cena pozemku rovná ceně malého domu. Jenže ne všichni prodávající jsou slušní a často udávají zavádějící informace, které při zběžném pohledu do katastru nemovitostí neodhalíte. Pokud budete mít smůlu a koupíte výhodný pozemek za „nevýhodných“ podmínek, může se vám stavba vysněného domu několikanásobně prodražit ještě, než kopnete do země.

(Zdroj: shutterstock.com)

Ceny pozemků rostly již několik let před koronakrizí, ale s jejím nástupem vylétly jejich ceny enormně. Lidé z měst nuceni trávit veškerý svůj čas mezi čtyřmi stěnami začali hromadně utíkat na venkov. Kdo vlastní chatu nebo chalupu vyhrál, ostatní začali skupovat pozemky nebo rekreační objekty za městy. Poptávka brzy převýšila nabídku, a tak ceny začaly raketově růst. Ne každý na ně ale dosáhne, a tudíž může snadno naletět při „výhodné koupi“ pozemku, který je o třetinu levnější než jiné v širokém okolí. Ne všichni prodejci a realitní makléři jsou poctiví a sdělí vám všechny potřebné informace.

Přinášíme detailní soupis parametrů, které si při koupi pohlídat. Někdy rozhoduje i slovíčko a pozemek, který si pořídíte, není určený ke stavbě rodinného domu, ale zahradního altánu. Náprava může stát statisíce a někdy se nepodaří.

Rozdíl mezi parcelou a pozemkem

Možná jsou to pro vás dvě různá slova pro stejný pojem, ale jejich význam se mírně liší. Parcela je termín používaný katastrálním zákonem (a eviduje se v katastrální mapě), kdežto pozemek se odvozuje zejména podle stavebního zákona. Může se například stát, že jeden pozemek obsahuje dvě parcely.

Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku
Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku (Zdroj: shutterstock.com)

Pozemek k zastavění, nebo stavební pozemek?

Na tyto dva termíny si dejte obzvláště pozor. Znějí skoro stejně, ale mohou rozhodnout o tom, zda si na nové parcele postavíte dům nebo kůlnu na nářadí.

„Při plánování novostavby je potřeba rozlišit pozemky určené k zastavění, které jsou územním plánem obce stanovené pro výstavbu. Naopak stavební pozemek zákon definuje jako část či soubor pozemků, kde už je vydané například územní rozhodnutí. V praxi ovšem často dochází k chybnému označení pozemku určeného k zastavění za stavební pozemek,“ vysvětluje Lubomír Vlček, odborník ze společnosti Bidli.

V územním plánu obce každému pozemku přísluší nějaké funkční využití (např. na plochy obytné, smíšené, výroby a služeb, sportu a rekreace atd.). Lze tedy zjistit, zda slouží k zastavění či nikoliv, případně jakou stavbou a jaká činnost je na něm přípustná, obvykle s výhledem do budoucna. Katastr nemovitostí pak na druhou stranu eviduje vlastnická práva a druh pozemku v aktuálním čase.

Odborník dále varuje před možností, pokud by si zájemce vybral či koupil pozemek, který není určený k zastavění, čeká ho velmi komplikovaný proces, kdy obec a desítky dotčených orgánů musí nejprve souhlasit se změnou územního plánu. Změna může stát statisíce a v mnoha případech se nepodaří.

Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku
Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku (Zdroj: shutterstock.com)

Probíhající změna územního plánu

Vyplatí se také zjistit, zda se v dané obci neřeší změna územního plánu, neboť by mohla pozemky znehodnotit. „V praxi jsme se setkali už párkrát i s tím, že pozemek stanovený platným územním plánem k zastavění se měnil a v budoucnu již neměl být určený k výstavbě. O tom ale nikdo nevěděl, protože opatření v územním plánování jsou vyvěšována pouze přes veřejné vyhlášky,“ zmiňuje Lubomír Vlček.

Co ještě ohlídat, než podepíšete smlouvu?

Prověřování na vlastní pěst znamená velkou spoustu investovaného času, nervů, stresu, samostudia a pročítání úředních dokumentů. Mezi klíčové parametry, které je nezbytné u pozemku ověřit, patří jeho právní stav včetně věcných břemen, zastavitelnost a možnost využití, existence a dostupnost inženýrských sítí, přístupové cesty, limity území a zásady územního rozvoje obce a kraje. Hodí se i hlukové mapy. To vše lze vyčíst z dostupných zdrojů.

Velmi obtížné pak bývá odhalit úskalí, která nejsou na první pohled tak zřejmá a přitom mohou mít vliv na výslednou cenu stavby či rychlost schvalovacích procesů. Proto je dobré zaměřit se například na dostatečnou kapacitu sítí nebo na to, zda na sousedních pozemcích již nejsou vydaná povolení, jež by ovlivnila odstupové vzdálenosti a podobně. To se neobejde bez návštěvy patřičných úřadů. Nicméně zájemce pak získá jistotu, že následné vyřizování stavebního povolení by mělo proběhnout bez velkých potíží.

Dále je nezbytné dát si pozor na správné vyhodnocení informací. „Jako příklad špatné interpretace bych uvedl situaci, kdy prodávající tvrdil, že pod komunikací vede kanalizace. Šlo ale dešťovou, která sloužila pouze pro odvádění vod z komunikace. Kupující tak musel řešit odkanalizování domu individuálně žumpou/čističkou,“ uvádí Lubomír Vlček.

Publikováno: 08.04.2021, Autor: 8.4.2021 10:30 | autor: Julie Veselá

Mohlo by vás dále zajímat

Budování vodních prvků v exteriéru

Zdroj: Prima DOMA MEDIA s.r.o.

Co bychom měli vědět o pozemku, pokud na něm budeme chtít vybudovat vodní prvky.

Stavba domu ve svahu

Stavba domu ve svahu

Výsev nového trávníku a jeho zavlažování

Výsev nového trávníku a jeho zavlažování

Chov ovcí

Reportáž o chovu ovcí, co všechno ovce potřebují, jak se o ně pečuje, čím je krmíme, jaké plemena ovcí existují...

Zásady výběru stavebního pozemku

Zásady výběru stavebního pozemku

Zakládání nového trávníku

Zakládání nového trávníku

ČTĚTE DÁLE

Magická trasa metra B: Proč Pražané nejvíc chtějí bydlet v jejím okolí?
Magická trasa metra B: Proč Pražané nejvíc chtějí bydlet v jejím okolí?

Reality

Prudký nárůst cen nemovitostí v ČR nezarazila ani téměř rok trvající koronakrize. A podobně tomu je i v dalších státech EU. Analýza nejčastěji hledaných nemovitostí na internetu odhalila zajímavá data, která naznačují, o jaké byty v Praze je největší zájem. A podobný trend se můžeme čekat i v dalších českých městech.

Velká změna u hypoték! Daňový odpočet můžete využít i u chaty či chalupy. Za jakých podmínek?
Velká změna u hypoték! Daňový odpočet můžete využít i u chaty či chalupy. Za jakých podmínek?

Reality

Lidé uvěznění ve městech začali houfně skupovat rekreační chalupy, jejichž cena raketově stoupá. Na tyto nemovitosti si lze vzít hypotéku, ale nebylo možné v daňovém přiznání uplatnit odpočet úroků z úvěru na bydlení. To se nedávným soudním rozhodnutím změnilo. Ale jen za určitých podmínek.

Prodali jste byt? Kupující může do 5 let žádat i statisíce za skryté vady
Prodali jste byt? Kupující může do 5 let žádat i statisíce za skryté vady

Reality

Možná vás překvapí, že i po prodeji nemovitosti zůstáváte odpovědni za případné její skryté vady. Do pěti let po prodeji se na vás může obrátit nový majitel, který zjistil, že daná stavba vykazuje závažné vady, které nebyly při prodeji zřejmé. I když jste o nich neměli tušení a jednali v dobré víře, podle zákona za tyto vady odpovídáte a musíte je zaplatit.

Katastrální mapy
Katastrální mapy

Reality

Katastrální mapa je v odborné terminologii závazným státním mapovým dílem velkého měřítka. Obsahuje body bodového pole, polohopis a popis zobrazující příslušné katastrální území a všechny nemovitosti na něm ležící, což je předmětem katastru nemovitostí. Katastrální mapy se v katastru nemovitostí vyskytují ve třech podobách.

Bydlení v Košířích znamená městský život v souznění s přírodou
Bydlení v Košířích znamená městský život v souznění s přírodou

Reality

Hledáte-li pražskou čtvrť, ve které byste chtěli strávit následující dekády svého života, neměly by vaší pozornosti uniknout Košíře. Tato lokalita v centrální části Prahy 5 nabízí unikátní spojení kosmopolitní atmosféry centra hlavního města a nespočtu outdoorových aktivit ideálních pro zdravý životní styl.

Maison Ořechovka je oceňované bydlení v blízkosti Pražského hradu
Maison Ořechovka je oceňované bydlení v blízkosti Pražského hradu

Reality

Zájem o nemovitosti, ve kterých se snoubí prémiová lokalita, mimořádná kvalita řemeslného zpracování a vybavení od předních českých i zahraničních designérů, v posledních letech mnohonásobně vzrostl. Ukazuje to i příklad projektu MAISON Ořechovka z dílny developerských společností Penta Real Estate a bpd development, jehož výstavba míří do cílové rovinky.

Historické skvosty, které jsou v Čechách na prodej
Historické skvosty, které jsou v Čechách na prodej

Reality

Mezi takové nemovitosti se řadí historické vily v zajímavých lokalitách, ale třeba zámek nebo krásně zrekonstruovaná roubenka. Tím ale výčet luxusních ale opravdu nádherných nemovitostí s jedinečnou atmosférou nekončí. Podívejte se, jaké skvosty se u nás prodávají.

Jak nepřijít peníze při převodu nemovitosti? Advokát, banka, notář či realitka mají různá rizika
Jak nepřijít peníze při převodu nemovitosti? Advokát, banka, notář či realitka mají různá rizika

Reality

Převod nemovitosti je časově náročný, mezi složením peněz a přepisem nemovitosti na nového vlastníka uběhne více než měsíc. Pro tuto přechodnou dobu se využívá úschova peněz u nezávislého a důvěryhodného subjektu. Ale všechny „bezpečné“ způsoby úschovy – tedy u notáře, realitky, v bance, nebo u advokáta – mají jistou míru rizika.

Co všechno obnáší převod nemovitosti?
Co všechno obnáší převod nemovitosti?

Reality

Nemovitost není houska na krámě, při které si vystačíme podáním ruky a předání peněz z ruky do ruky. Nutná je písemná precizně vypracovaná smlouva, podání návrhu na převod nemovitosti na katastrálním úřadě a specifický je i způsob platby. Přečtěte si, jak na převod nemovitosti krok za krokem.

Bydlení na Žižkově jako skvělá volba: Důvodů se najde hned několik
Bydlení na Žižkově jako skvělá volba: Důvodů se najde hned několik

Reality

Život v Praze představuje pro stále větší množství lidí maximální komfort a pohodu. I proto se lidé do hlavního města hrnou. Ostatně dosah služeb, nabídka práce a třeba i dostupnost sportovišť či kulturních akcí je v hlavním městě doslova fantastická. Bydlet lze v mnoha jeho částech, a to jak v centru, tak i na periferii. Výbornou volbu představuje třeba takový Žižkov. Proč? Důvodů je samozřejmě spousta, my se podíváme na ty, které jsou nejznámější.

Realitní trh v Čechách? Žádné slevy a pořadníky lidí ochotných zaplatit vyšší cenu
Realitní trh v Čechách? Žádné slevy a pořadníky lidí ochotných zaplatit vyšší cenu

Reality

Kdo předpokládal, že po koronakrizi dojde ke zlevnění bytů, přepočítal se. Lidé se obávají inflace, a kdo má volné peníze, snaží se je bezpečně investovat mimo jiné i do nemovitostí. Volných bytů na trhu je zoufale málo a netýká se to jen Prahy.

V Čechách jdou zámky na dračku. Pro bohaté peníze nehrají nejdůležitější roli
V Čechách jdou zámky na dračku. Pro bohaté peníze nehrají nejdůležitější roli

Reality

Pandemie koronaviru vyhnala do dosud nevídaných výšin nejen ceny bytů a domů, ale zvýšila i zájem o luxusní nemovitosti. Zatímco za minulého režimu nebyl k velkým historickým budovám přístup, po revoluci jich mnoho změnilo majitele. V minulém roce odstartoval nový boom poptávky po luxusních nemovitostech.