Česká Národní banka začala v reakci na rostoucí inflaci prudce zvyšovat úrokové sazby, a to z 1,5 na 2,75 procenta – s hypotečními úvěry se tak pod 4 % dnes už dostanete stěží. „Aktuální úrokové sazby nejsou nikterak vysoké. Jen jsme si velice rychle zvykli na extrémně nízké sazby, které se nyní posouvají do ,normálu‘,“ říká Michaela Kakos, ředitelka Hypocenter společnosti Bidli.
Pořídit si byt na hypotéku, který budete splácet výtěžkem z pronájmu se v současnosti vyplatí jen v některých regionech. Například v Praze jsou náklady na hypotéku potřebnou k nákupu bytu mnohem vyšší než prostředky získané z nájmu.
Níže uvedené srovnání jasně demonstruje, že si investici do koupi nemovitosti musíte předem dobře spočítat.
Most vede, Praha prodělá
„Z našich dat vyplývá, že napříč Českou republikou jsou již regiony, kde se při současných úrokových sazbách nevyplatí investiční byt vůbec pořizovat. Pro příklad vezmeme nejpronajímatelnější byt 2+1 ve dvou regionech, které se cenově a ziskově nachází na opačných stranách výnosového spektra. Nejvýnosnější pořízení takového bytu se nachází v Ústeckém kraji v okrese Most. Celkový počet nabídek z Mostu bytů na prodej 2+1 je nyní cca 35. Před rokem byla tato nabídka dvojnásobná,“ vysvětluje Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.
Průměrný byt 2+1 v dobré lokalitě v Mostě je možné pořídit již za 1 200 000 korun. Dle aktuální hypoteční kalkulačky Hypoteční banky, při 10procentním využití vlastních prostředků, s úrokovou sazbou 4,39 % p. a., s délkou splácení 30 let, fixací 10 let, vychází splátka na 5 402 korun měsíčně. Dle aktuálních nabídkových cen z portálu Videobydleni.cz se byt 2+1 (opět v dobré lokalitě) dá pronajmout za 12 000 korun.
Na opačné straně výnosového nebo spíše nákladového spektra stojí pražský region. Pro náš příklad využijeme nabídku nemovitostí z Prahy 10, kde se průměrná cena bytu 2+1 v dobré lokalitě v současné době pohybuje okolo 6 000 000 korun. Videobydleni.cz nyní v Praze 10 nabízí právě 27 bytů 2+1 k prodeji, před rokem bylo těchto bytů v nabídce více než 75. Při využití totožných podmínek stejné hypoteční kalkulačky (10 % spoluúčast, 10 let fix, 30 let, 4,39 %) činí měsíční splátka na uvedený byt 27 000 korun měsíčně. Běžné nájemné v dobré lokalitě na Praze 10 se v současné době pohybuje průměrně 16 000 korun za měsíc.
Přesouvání drahoty
„Z našich dat vyplývá, že dochází k odlivu soukromého kapitálu z Prahy do regionů, a to právě do Ústeckého a Moravskoslezského kraje, kde dochází k nárůstu cen investičních bytů až o 30 procent za poslední rok. Trend malých pronajímatelů, kteří vlastní jednotky bytů je velmi zřetelný. Prodají v Praze byt 2+1 za 6 000 000 a pořídí za něj 4 stejné v Mostě. Výnos takto realokovaného kapitálu je okamžitě kladný. Díky tomuto trendu vzrostly ceny takto velkých investičních bytů za poslední 2 roky v určitých lokalitách i o 50 procent, a to při pro pronajímatele velmi solidně „vysokém“ nájemném,“ popisuje Jakub Veverka.
