1. Identifikace prodávajícího a kupujícího a přesný popis předmětu smlouvy
Základem smlouvy je přesná identifikace obou smluvních stran a především přesný popis předmětu smlouvy, čili prodávané nemovitosti. Kromě uvedení parcelního čísla, katastrálního území a výměry nezapomeňte uvést také různé pozemky, přístupové cesty, sklepy a pod., které k nemovitosti patří. Pokud si prodávající není jistý, co vše vlastní, může si zažádat o výpis z katastru. Katastr mu vydá přesný seznam nemovitostí v jeho vlastnictví.
2. Výše dohodnuté kupní ceny, její splatnost a způsob uhrazení
Kupní smlouva musí obsahovat nejen přesnou částku, kterou kupující za nemovitost zaplatí, ale také způsob a postup, jakým bude uhrazena. Nemovitost se stává majetkem kupujícího až v okamžiku, kdy je zapsána do katastru nemovitostí, proto doporučujeme po dobu, než je zapsaný převod nemovitosti na nového vlastníka, využít notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Úschovou lze předejít možným rizikům spojeným se zaplacením či nezaplacením kupní ceny. Dohodněte se také, kdo zaplatí jaký poplatek. Poplatky se platí při vkladu na katastr, za ověření podpisů na smlouvě, za odhad ceny při čerpání hypotéky atd.
2. Časový plán, smluvní pokuty a podpis
Smluvně by mělo být ukotveno, i kdy se bude co dít, protože harmonogram převodu nemovitosti může vyloučit zbytečná nedorozumění (kdy se dají peníze do úschovy, kdy proběhne předání bytu, kdy se peníze předají prodávajícímu atd.). Stanovte také pokuty a sankce za nedodržení dohodnutých závazků jako jsou pokuty za nedodržení termínů, za nepravdivá nebo neúplná prohlášení, za pozdní složení kupní ceny či neodstranění některých vad.
Na konci je potřeba přidat podpisy všech zúčastněných stran.
Obraťte se na právníka, nepoužívejte vzory z internetu
Na internetu se dají najít vzory kupních smluv, které stačí vyplnit a smlouva je hotová. Nicméně kupní smlouva zahrnuje spoustu specifik a ty smlouvy z internetu nedokážou vystihnout. Opomenutí některé z důležitých okolností vás může přijít draho. Ideální řešení je obrátit se na specializovaného právníka, který řeší právní převody nemovitostí. Právník, který není zkušený v oblasti převodů nemovitostí, může kvůli nedostatku zkušeností také udělat zásadní chybu, která poté může vést k dlouhým sporům.
Kdy je zodpovědný za zjištěné vady nemovitosti kupující a kdy prodávající?
Prodávajícího je povinen ve smlouvě popsat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Zákon určuje zodpovědnost prodávajícího na 5 let a v případě zjištění zásadních vad může dojít až k navrácení nemovitosti a vrácení kupní ceny. Prodávající je povinen upozornit na všechny vady, které nejsou zjevné. Pokud tak neučiní, záleží na soudci, jestli vadu označí za zjevnou či skrytou a na kterou stranu se tedy přikloní.
Kupující nese zodpovědnost za vady, které byly popsány v kupní smlouvě a on je tedy akceptoval, a za tzv. vady zjevné, tedy ty, které jsou na první pohled viditelné. Tím se myslí jak zjevné vady na stavbě či nemovitosti, tak právní vady u vlastnictví či v dokumentech.
