Ceny bytů v osobním nebo družstevním vlastnictví jsou pro mnohé zájemce o bydlení stále poměrně drahé, respektive, představují zadlužení často až na 30 let. Atraktivní alternativou je získání nájemní smlouvy, která se tzv. podstupuje za úplatu, přičemž se mnohdy jedná o krkolomné až ilegální jednání. Jak se nejlépe vyhnout problémům?
Rozhodně je dobré celou věc realizovat s pomocí realitní kanceláře, které nájemní smlouvy nabízejí. Tzv. na vlastní pěst by si celou akci mohl dovolit zorganizovat jen člověk sběhlý ve všech právních úkonech. Navíc, odpovědnost a v případě selhání také žalovatelnost, je svého druhu pojistka, kterou zájemci o bydlení může poskytnout pouze nějaká třetí osoba, tedy realitní kancelář. V opačném případě se člověk může spoléhat a případně zlobit jen sám na sebe.
Dva druhy smluv
První druh nájemní smlouvy je „státní“ tedy stále ještě s regulovaným nájemným a s příslibem budoucí privatizace bytu, na který mají jeho nájemci předkupní právo. Obchodování s takovou nájemní smlouvou je nezákonné, a jeho mechanizmu tzv. výměny
jsme se věnovali v níže připojeném článku. Stejné je to v případě, kdy je majitelem domu soukromá osoba a ne stát, ale nájemníci jsou státem chráněny institucí „regulovaného nájmu“. I tady je obchod nelegální a zároveň neslibuje očekávanou privatizaci.
Druhý druh nájemní smlouvy představuje vlastně všechny ostatní, tedy nejčastěji tzv. „od majitele“, kde je obchodování zcela legální a v pořádku.
Jinými slovy, problematické je pouze kupovat za odstupné výhody poskytované státem.
Nejčastější chyby a omyly
Privatizace přichází v úvahu pouze tam, kde je vlastníkem stát. To je také základní lákadlo „státních bytů“. Privatizace může být takřka kdykoliv odvolána, nikdo ji negarantuje a informace pro „spekulanty“ úřady neposkytují.
Nájemní smlouva by měla být na dobu neurčitou a měla by být zrušitelná buďto v rámci platných předpisů, tedy add. občanský zákoník, a nebo musí být ve smlouvě stanoveny ty skutečnosti, kterými se od standardu liší. Co není psáno a hlavně podepsáno, neexistuje. Sliby typu: „teď to bude na rok, a pak to prodloužíme“ jsou varovným signálem tendenčního jednání ve snaze zanést do smlouvy výhodu obrátitelnou proti nájemníkovi.
Smlouva musí obsahovat popis toho, co je podle ní nabízeno k užívání, tedy byt a případné sklepní kóje či komory.
Zásadní je ta část smlouvy, kde se řeší důvody pro podání výpovědi. Tento odstavec je potřeba prozkoumat ze všech stran a zamyslet se nad tím, zdali jeho formulace nejsou dvojmyslné a nenabízejí nástroj, pomocí kterého je možné jednoduše o byt přijít např. nedodržením nočního klidu nebo opomenutím umýt podlahu ve výtahu.
Fatální chybu dělají ti, kteří skládají zálohu a neinformují se, zdali je vratná či nikoliv. Papír nebo doklad o tom, že zájemce složil zálohu ještě nemluví o tom, zdali má právo celou věc si rozmyslet a vzít si svoje peníze zpět.
Smlouva také musí obsahovat informace o tom, kdo a jak bude hradit případné opravy v bytě. Kdo tedy a za jakým podmínek opraví např. okna, kdo je odpovědný za sítě (elektrika, voda, plyn, odpady atp.) a kdo je má udržovat v chodu.
Nevyplatí se být tzv. líny a neobejít si stávající nájemníky, kteří mohou
poskytnout o majiteli potřebné informace.
Jaroslav Zákolansý
Foto archiv
