Stavím/rekonstruuji a nebudou mi stačit peníze ze současné hypotéky, to je problém, který řeší spousta lidí a tak jsme vyzpovídali Davida Kašpara, experta hypotečního tržiště Zaloto, aby nám poradil, jak takovou situaci řešit. Tady máte jeho odpovědi.
Jaká jsou vůbec specifika hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci oproti hypotéce na novou nemovitost?
V dnešní době je zajisté zásadním rozdílem rozpočet. V případě hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci je třeba si dát pozor na rostoucí ceny materiálu a všech ostatních nákladů spojených s rekonstrukcí nebo stavbou.
Jak tedy doporučujete postupovat?
U nových úvěrů doporučuji do rozpočtu nákladů navýšit ceny oproti těm, co vám firma dá. V minulosti se mi osvědčilo i to, že je možné úvěr navýšit o 20 % neúčelových peněz, které slouží jako rezerva. Nejednomu mému klientovi zachránila tato částka stavbu. Dnes se klienti navyšování bojí, ale je třeba si uvědomit, že platíte pouze to, co si vyčerpáte. Tedy pokud necháte 20 % úvěru v bance, můžete zdarma splácet méně.
Je rozdíl, jestli si peníze beru na výstavbu, nebo na rekonstrukci?
Zásadní rozdíl vidím spíše v legislativě ČR, nežli v procesu banky. Rekonstrukci je totiž možné provádět pouze na ohlášku, v mnoha případech jen po domluvě se sousedy, kdežto výstavba podléhá stavebnímu povolení, a to je třeba bance předložit společně s projektem a povolením napojení se na veškeré inženýrské sítě. Jinak se financování neliší. Musíte vždy mít rozpočet a odhadce vám určí stav budoucí po rekonstrukci. Stanovená cena budoucí výstavby se následně počítá jako ručení do hypotéky.
Čtěte také:
- Vyplatí se rekonstrukce starého domu? Finančně určitě ne
- Budoucí hypotéka se současnou nízkou úrokovou sazbou? Jde to, má to však svá ale
- Opravy a rekonstrukce v pronajatém bytě. Co zaplatíte vy a co majitel?
Postup banky se tedy nijak zvlášť neliší?
V zásadě jen v množství dokládaných dokumentů, což je logické. Pokud něco rekonstruujete, je velký předpoklad, že daná nemovitost již stojí. Ale pokud je hypotéka na výstavbu, s největší pravděpodobností vás čeká celý projekt a příslušná povolení. Ke schválení hypotečního úvěru vám ale stačí pouze projekt, a je tedy možné si schválit úvěr za dnešních sazeb a se stavbou ještě vyčkat na potřebná povolení.
Jaké mám možnosti, pokud vidím, že mi na rekonstrukci nebo výstavbu nebude původní hypotéka stačit?
To je velmi nepříjemná situace, která je ale bohužel také hodně aktuální. Pokud vám úvěr na výstavbu nebude stačit, je nutné si peníze půjčit jinde. A to jde poměrně těžko, pokud již hypoteční úvěr máte. Ještě je možné použít druhou hypotéku na jedné nemovitosti a za ní celý projekt dokončit, to ale jen za předpokladu, že by banka byla ochotná uznat vyšší hodnotu nemovitosti než původně, což je velice nepravděpodobné. Sám jsem tuto možnost dvakrát zkusil a nikdy s ní nepochodil.
Zbývá tedy jedině projekt zastavit a vyčkat? Nebo v nejzazším případě i rozdělaný projekt výstavby prodat?
Ano, bohužel v současné chvíli se toto opravdu děje. Jedinou další možností je ještě pomoc někoho z rodiny s další nemovitostí.
Jaký postup byste tedy s ohledem na současnou situaci na trhu doporučoval?
Je složité zaujmout stanovisko v dnešní době, kdy na jedné straně je materiál čím dál tím dražší a na straně druhé se nepředpokládá, že by nemovitosti ztrácely na ceně. Pokud máte rekonstrukci nebo výstavbu v plánu a vaše jediná starost jsou pouze vysoké sazby, neváhal bych a do stavby se pustil, jelikož sazby na této úrovni tu s námi nebudou věčně. Pokud vás ale děsí cena materiálu a nemáte možnost navýšit úvěr o rezervu anebo tuto rezervu na úvěr nemáte, asi bych opravdu vyčkal na lepší dobu. Zůstat v nájmu bude v dnešní době opravdu lepší volba. Pokud nájem doplníte o spoření peněz, bude to vůbec nejlepší volba pro vaši budoucnost.
