Advokát radí: Měli jsme byt s výhledem

Snad každý z nás, kdo někdy zvažoval či realizoval koupi nemovitosti, po absolvování několika prohlídek pochopil, že zásadní rozdíl v jednotlivých nabídkách netkví v barvě obkladů v koupelně, dispozici místností, či v povrchu skříněk kuchyňské linky. Rozdíl mezi krásným bydlením a bydlením podprůměrným stojí a padá s lokalitou nemovitostí a výhledu z ní.

Každou stavbu lze celou přestavět, v krajním případě i zbourat a postavit znovu, ale co není možné ji „přestěhovat“ jinam (S několika čestnými výjimkami, mezi které patří např. přesun gotického kostela Nanebevzetí Panny Marie v Mostě. Lze však podotknout že tento přesun byl zapsán do zlaté knihy Guinessových rekordů tisíciletí.).
V prvé řadě proto kupující upřednostňují byty ve vyšších patrech, přičemž z nabídek realitních kanceláří je zřejmé, že krásný výhled cenu nemovitosti navýší až o desítky procent. Toto pravidlo se přitom týká nejen nových luxusních projektů, ale třeba i obyčejných starších panelových bytů. V Praze je často opakovanou mantrou: „mám výhled až na Hradčany“. Přitom tento výhled se nabízí z celé řady lokalit, například také z některých částí Vinohrad, Proseku či Bohnic. Nemusí jít však nutně o výhled na hrady či zámky, jako kouzelné zaříkávadlo a balzám na nervy zní i spojení: „s výhledem do zeleně“.

A kde je právní problém?
Ten nastane v okamžiku, až na některý z volných pozemků ležících mezi vámi a vaším oblíbeným výhledem přijede těžká technika. Vy pak s děsem v očích z obrázku na bednění kolem rychle se rozšiřujícího staveniště zjistíte, že namísto Špilberku/Hradčan/lesoparku, se již navždy budou obyvatelé vašeho bytu dívat na 15 ti patrový dům, jehož obyvatelé vám váš výhled bezostyšně „ukradnou“. Tím klesne nejen výrazně cena vašeho bytu, ale také vaše nálada. Duševní pohodu vám pak současně budou devastovat upoutávky na byty nabízené v této novostavbě, neobyčejně lákavé svým luxusním výhledem.

Nemusí jít přitom nutně o výhled vzdálený, podstatný zásah do komfortu bydlení také je, když vám váš přímý soused namísto původních jehličnanů „vyfikne“ před vašimi okny garáž.

To si nenechám líbit!
Vaše rozčarování nad touto situací je sice zcela namístě a je logické, že se budete snažit status quo bránit, avšak i pro případ, že se o plánované stavbě dozvíte dříve, než v okamžiku započetí její realizace (tak tomu bude v případě, že pravidelně sledujete úřední desku ve své obci, což byste rozhodně měli!), je třeba si na tomto místě položit základní otázku: Máme právo na výhled? V úvodu článku jsme zdůraznili zásadní význam výhledu, konstatujeme vliv nejen na psychickou pohodu, ale i cenu nemovitosti. Dá se tak předpokládat, že bychom právo na výhled mít měli.

A co na to zákon?
Podle ustanovení § 127 odst. 1 občanského zákoníku se vlastník věci musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného, nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Posouzení souladu zamýšlené stavby s těmito hledisky, pokud jde o budoucí imise (v našem případě je touto imisí odebrání výhledu) způsobené umístěním a zřízením stavby, je v pravomoci stavebního úřadu. Pojem imise pochází z latinského immissio, vnikání nebo vpuštění. Je to rušivý prvek plynoucí ze zdroje, který ohrožuje vzdálenější nebo přímo sousedící objekt
V prvé řadě je tedy nesporné, že případná námitka zastínění (odebrání) výhledu není námitkou občanskoprávní ve smyslu ustanovení § 137 stavebního zákona a příslušný k jejímu rozhodnutí je tak stavební úřad, nikoliv soud.
Právo na výhled jako takové však žádný obecně závazný předpis nezakotvuje a toto právo přímo negarantuje. Skutečnost, že plánovaná stavba odebere výhled jiné stavbě (stavbám) je samo o sobě právně zcela bezvýznamná. Stavební úřad tak v územním řízení musí posoudit toliko, zda v daném případě tyto imise budou přesahovat míru přiměřenou poměrům.

Je tak třeba konstatovat, že na výhled jako takový skutečně nikdo právní nárok nemá. Je v této souvislosti nezbytné poukázat na práva vlastníka předmětného pozemku, který splní veškeré obecně závazné podmínky pro výstavu a má právo na svém pozemku realizovat stavbu v souladu s obecně závaznými předpisy. Pokud plánovaná stavba jednoznačně nenarušuje celkovou urbanistickou koncepci konkrétní lokality, pak jakékoliv, byť včas vznesené námitky budou muset být odmítnuty s odkazem na nutné vážení subjektivních práv všech účastníků sporu. Je třeba se zamyslet, které nemovitosti měly onen „výhled na Hradčana“ před 100 lety, který před 50ti, které před 10 ti a které budou mít za 20. Vždyť možná právě váš panelový dům bezostyšně ukradl výhled jinému domu před 35 lety stejným způsobem.

Právo na pohodu bydlení, resp. kvalitu prostředí
Často citovaným rozhodnutím v této souvislosti je rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 2. 2. 2006, č. j. 2 As 44/2005 – 116. Soud v tomto rozsudku konstatuje, že pojem pohoda bydlení (pojem, který obsahovala vyhláška OTP účinná do roku 2009, nyní je obsažen již jen ve vyhlášce 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území) je možné vykládat z pohledu subjektivního nebo objektivního.
Subjektivně lze pohodu bydlení popsat jako „takový stav, kdy někdo bydlí v klidu, spokojeně, příjemně a šťastně“. Objektivně je pak dle Nejvyššího správního soudu třeba pohodou bydlení „rozumět souhrn činitelů a vlivů, které přispívají k tomu, aby bydlení bylo zdravé a vhodné pro všechny kategorie uživatelů, resp. aby byla vytvořena vhodná atmosféra klidného bydlení; pohoda bydlení je v tomto pojetí dána zejména kvalitou jednotlivých složek životního prostředí, např. nízkou hladinou hluku (z dopravy, výroby, zábavních podniků, ze stavebních prací aj.), čistotou ovzduší, přiměřeným množstvím zeleně, nízkými emisemi pachů a prachu, osluněním apod.; pro zabezpečení pohody bydlení se pak zkoumá intenzita narušení jednotlivých činitelů a jeho důsledky, tedy objektivně existující souhrn činitelů a vlivů, které se posuzují každý jednotlivě a všechny ve vzájemných souvislostech“.

Nejvyšší správní soud se pak při svém výkladu legálního pojmu „pohoda bydlení“ přiklání k definici objektivistické, avšak jedním dechem dodává, že správní orgán při posuzování, zda je v konkrétním případě pohoda bydlení zajištěna, nemůže současně zcela odhlédnout ani od subjektivních hledisek daných způsobem života osob, kterých se má stavba, jejíž vliv na pohodu bydlení je zkoumán, dotýkat; podmínkou zohlednění těchto subjektivních hledisek ovšem je, že způsob života dotčených osob a jejich z toho plynoucí subjektivní nároky na pohodu bydlení nevybočují v podstatné míře od obecných oprávněně požadovatelných standardů se zohledněním místních zvláštností dané lokality.
Z rozsudku Nejvyššího správního soudu č. j. 9 As 61/2007-52 plyne, že rozhodné kritérium pro určení míry a intenzity potenciálního či tvrzeného zásahu je tzv. přípustná míra podle stavebně technických předpisů, tedy zejména obecně technických požadavků na výstavu, kterou je třeba v případě občanskoprávních námitek vznesených ve stavebním řízení rozumět i míru přiměřenou poměrům v intencích § 127 odst. 1 ObčZ.

Výškové zóny
Některá města, hrdá na svá krásná panoramata (např. Brno a Olomouc) již zadala zpracování urbanistických studií či odborných analýz výškového zónování, které stanoví podmínky pro situování výškových staveb. Tyto studie uvádějí, kde a za jakých podmínek by výškové stavby nenarušovaly urbanismus a cenné panorama konkrétního města. Uvedené studie však vznikají za účelem ochrany veřejného zájmu, kterým je ochrana kulturních a architektonických hodnot měst jako takových a jejich účelem není ochrana konkrétních vlastníků nemovitostí.
Územní studie výškového zónování v Brně je jedním z podkladů návrhu změny Územního plánu města Brna a návrh aktualizace územního plánu z ní „přiměřeně“ vychází. Studie je nepominutelným plánovacím podkladem pro rozhodování v území, z toho plyne, že stavební úřad „nemůže studii nevzít v úvahu“, avšak jejím řešením není vázán. V případě nerespektování studie musí jiné řešení řádně zdůvodnit.
V Olomouci byla analýza výškového zónování zpracována jako jeden z podkladů pro pořízení Územního plánu Olomouc. V návrhu územního plánu jsou mimo jiné také podmínky prostorového uspořádání včetně maximální výšky zástavby. Analýza výškového zónování slouží v Olomouci jako jeden z podkladů pro zpracování nového územního plánu (není ale evidována jako územní studie, takže neslouží jako podklad pro rozhodování v území). Až po vydání územního plánu formou opatření obecné povahy budou-li podmínky zahrnuty, budou tyto podmínky závazné.

Za prvé prevence, za druhé prevence, za třetí prevence
Život v urbanizovaném území s sebou přináší neustálou změnu, a jak známo pokrok nezastavíš. Absolutní jistotu výhledu do zeleně garantuje pouze zakoupení vlastního lesíku. Možné je i opačné řešení, a to zakoupení nemovitosti v takové zástavbě, kde se ani při nejlepší vůli developera obdařeného patologickou fantazií již nic nového nevejde. Prvním varovným znamením by pro kupujícího vždy mělo být zakoupení bytu v rámci výstavby označené jako: „Bytové domy Na vyhlídce – Etapa I“. Je totiž nasnadě, že další etapy budou následovat a až do chvíle položení základů není zcela zřejmé, kde všude mohou být Etapy II, II, nebo třeba IX.
Při nákupu nové nemovitosti je tak zcela nezbytné v prvé řadě navštívit stavební úřad a zjistit, o jaká územní a stavební povolení je požádáno. Dále je potřeba podívat se nejen na účinný územní plán, ale také na případné navrhované změny tohoto plánu. Tím získáte minimálně jistotu, že po dobu účinnosti stávajícího územního plánu se les před vašimi okny nezmění v průmyslovou zónu. Dále je nezbytné výše uvedené neustále prověřovat a aktivně se účastnit všech fází změn, a to již od okamžiku připomínkového řízení k územnímu plánu. Opět platí, že občan musí být při hájení svých práv neustále bdělý a ostražitý.

Text: JUDr. Pavlína Širůčková
Advokát, specializující se na mezinárodní právo soukromé a obchodní, právo stavební a správní. Poskytuje dlouhodobě právní pomoc v oblasti stavebního práva především stavebním úřadům ve všech oblastech jejich činnosti.


www.pravnizastupce.cz
E: siruckova@pravnizastupce.cz
T: +420 731 037 288

Foto: members.virtualtourist.com

10.5.2013 2:30

Čtěte dále

Chcete získávat nejnovější informace ze světa bydlení?

Přihlaste se k odběru našeho newsletteru nebo nás sledujte na facebooku:

Chyba: Email není ve správném formátu.
OK: Váš email byl úspěšně zaregistrován.

Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Více informací

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close

TOPlist